Il trend della richiesta locazioni per la città di Bologna mantiene una costante vivacità anche grazie alla presenza del polo ospedaliero Sant’Orsola e dell’Università. Spesso la domanda è superiore all’offerta del mercato. La domanda dei proprietari sorge spontanea:
Conviene la classica e tradizionale locazione a famiglie e universitari o la locazione breve-turistica?
Gli agenti immobiliari hanno il compito di guidare i clienti proprietari anche in queste scelte. Ogni cliente può avere esigenze che indirizzano all’una o l’altra scelta ed ogni singolo appartamento può risultare, per tipologia e dotazioni, adatto ad una o all’altra tipologia di locazione. Locazioni brevi o turistiche (da non confondere con attività di B&B): maggiormente idonei immobili di medio/piccola dimensione, attrezzati di tutto quanto serva per la fruizione anche solo giornaliera, compresa la biancheria.
Occorre affidarsi quindi ad agenzie specializzate nella gestione di tale affittanza , già strutturate a compiere le operazioni di entrata uscita dalle unità locate. Poco duttili immobili di dimensioni medio-grandi.
Locazioni a studenti: errata l’idea di locazione di case in pessime condizioni affittate a prezzi stellari e da sfatare il mito dell’affittanza “in nero”.
I contratti stipulati tramite Agenzie Immobiliari vengono sempre registrati all’Agenzia delle Entrate (salvo quelli di durata inferiore a 30 gg che sono esenti).
La possibilità di aderire alla cedolare secca (con tassazione fissa al 21% o 10% in caso di canone agevolato) ha poi ridotto di parecchio l’evasione fiscale e quindi la mancata registrazione dei contratti anche quando sottoscritti fra privati. Risulta molto ridotto anche il “nero “ indiretto, denaro non dichiarato dovuto a sublocazioni abusive, pertanto non addebitabile ai locatori.
Peraltro oggi è possibile detrarre fiscalmente quota parte del canone per i figli studenti fuori sede venendo a mancare un altro incentivo ad una locazione non fiscalmente dichiarata.
In merito allo stato conservativo medio degli immobili offerti in locazione: carenza di offerta e la richiesta crescente comporta immissione sul mercato di immobili che presentano gravi mancanze tecniche, proposti allo stesso canone di alloggi ben tenuti.
Si può comunque affermare che mediamente la qualità degli immobili in locazione negli ultimi anni, anche grazie alla possibilità di detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni, sia di gran lunga migliorata.
Quello che viviamo ora è un momento assolutamente particolare, lo potremmo definire il “dopo-lockdown” dove, rispetto al passato si è vissuto uno svuotamento degli alloggi locati a studenti durante il periodo estivo.
Questo ha comportato, all’inizio del nuovo anno accademico la sommatoria di domande di alloggi da parte di questi studenti e delle nuove matricole, creando un ulteriore surplus di richiesta rispetto all’offerta.
La conseguenza? Valori di locazione in rialzo e rinnovato interesse anche per immobili qualitativamente scadenti.
Ecco quindi alcuni importanti punti sempre da verificare, a prescindere dalla qualità dell’immobile e dal prezzo richiesto, in primis che gli impianti che corredano gli alloggi siano conformi e certificati da installatori abilitati:
- prendere visione, in presenza di condominio, di una tabella “consuntivo” dove siano esplicitate le spese condominiali a cui il conduttore dovrà fare fronte, tenendo però presente che, in caso di riscaldamento centralizzato, la quota di quest’ultimo viene principalmente calcolato in base ai “consumi”;
- conoscere i dati catastali dell’appartamento che serviranno poi per attivare o volturare (con letture dei contatori-questo anche in caso di gestione dei consumim condominiali), le utenze, ivi compresa la tari.
- infine, all’atto della consegna delle chiavi, oltre al contratto di locazione è sempre opportuno stilare un verbale di consegna, con inventario del contenuto in caso di immobile arredato e con specifica in cui si riportato chiaramente lo stato dell’immobile inclusi bagni, infissi e arredi, tinteggiatura etc. Il verbale sarà utile per evitare contenziosi al momento della riconsegna dell’alloggio al locatore.
